湖南省住房和城乡建设厅关于印发

《湖南省住宅物业承接查验办法》的通知

湘建房〔2022〕51号

 

各市州住房和城乡建设局：

现将《湖南省住宅物业承接查验办法》印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

湖南省住房和城乡建设厅

2022年4月5日

湖南省住宅物业承接查验办法

 

第一章  总 则

第一条  为规范住宅物业承接查验行为，加强物业管理活动的指导和监督，维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《湖南省物业管理条例》及《物业承接查验办法》（建房〔2010〕165号）等法律法规规定，结合我省实际，制定本办法。

第二条  本办法所称住宅物业承接查验，是指新建住宅物业交付使用前，物业服务企业和建设单位按照国家、省有关规定、规划设计的要求和前期物业服务合同约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。

前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业之间的承接查验活动，可以参照本办法执行。

第三条  住宅物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明、以及保护业主共有财产的原则。

第四条  省住房和城乡建设厅负责全省住宅物业承接查验活动的指导和监督工作。

县级以上物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业承接查验活动的指导和监督工作。

第五条  房地产、物业管理等行业组织应当加强行业自律，制定住宅物业承接查验标准规范，督促住宅物业的建设单位和物业服务企业依法实施承接查验。

第二章  承接查验的条件和程序

第六条  建设单位在住宅物业交付使用前，应当对下列内容进行约定：

（一）通过物业买卖合同约定物业共用部位及共用设施设备的配置和建设标准；

（二）通过临时管理规约约定全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备；

（三）通过前期物业服务合同约定承接查验的内容。

第七条  住宅物业共用部位、共用设施设备的承接查验应当在物业交付使用15日前完成。未经查验的，物业服务企业不得承接，建设单位不得向业主交付使用。

第八条  承接查验应当符合下列要求：

（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、环保等行政主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）水（供水、排水）、电已按规定接入城市管网，按“一户一表”原则安装具备远程抄表等功能的计量装置和控制装置，并对物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及本物业管理区域内的非住宅用户配置了独立的水、电计量装置；

（三）室内室外污水、雨水管道与相应管道连接，符合相关设计规范要求；

（四）管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成了住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管道连接，并按照规划要求安装了分户计量装置和控制装置；

（五）光纤、有线电视传输通信线路及电话、宽带和有线电视端口敷设到户，地下通信管道敷设到位且与城市公用通信管道相衔接，安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位；

（六）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备取得使用合格证书；

（七）按照规划设计要求完成了教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设；

（八）物业服务用房的建筑面积及配置标准符合《湖南省物业管理条例》的规定；

（九）按照规划要求完成了小区道路建设，并与城市道路或者公路相连；

（十）按照规划要求完成了绿化建设和车库、车位及充电桩配置；

（十一）建筑物及其配套设施标志标识完整、清晰；

（十二）住房品质符合规划要求的标准；

（十三）绿色建筑等级符合规划设计的要求；

（十四）法律法规规定和前期物业服务合同约定的其他条件。

第九条  承接查验按照下列程序进行：

（一）组建承接查验小组；

（二）制定承接查验方案；

（三）移交有关资料；

（四）查验共用部位、共用设施设备；

（五）签订承接查验协议；

（六）解决承接查验中发现的问题；

（七）组织复验和接收补交的资料；

（八）办理物业交接手续。

第三章  承接查验的实施

第十条  住宅物业建设单位在组织竣工验收时，应当通知物业服务企业参加。

物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备存在的问题书面告知建设单位，并向建设单位提供有关物业管理的建议，为实施物业承接查验创造有利条件。

第十一条  住宅物业承接查验前，应当由建设单位牵头成立承接查验小组。承接查验小组由建设单位、物业服务企业和业主代表以及物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表组成，可以聘请相关专业机构协助进行。

接受协助查验委托的专业机构应当按照相关约定完成承接查验工作并提交查验报告。

鼓励对物业承接查验的过程和结果进行公证。

第十二条  物业服务企业应当会同建设单位共同制定承接查验方案，在现场查验前送达承接查验小组成员。

承接查验方案的内容应当包括但不限于：

（一）资料的移交清单和移交时间；

（二）现场查验时间与地点；

（三）现场查验的共用部位、共用设施设备的名称和数量，以及现场查验工作准备；

（四）现场查验流程和查验方法；

（五）现场查验的记录；

（六）复验工作安排；

（七）承接查验协议的主要内容；

（八）聘请专业机构协助工作的安排；

（九）承接查验费用的承担；

（十）物业的交接；

（十一）其他与承接查验有关的事项。

第十三条  建设单位应当在现场查验20日前向物业服务企业移交下列资料：

（一）物业开发建设核准、许可和备案等资料；

（二）物业竣工验收（含分户验收）资料；

（三）共用设施设备清单及其安装使用和维护保养等资料；

（四）物业服务合同、临时管理规约等资料；

（五）住房品质评定资料（如有）；

（六）绿色建筑评定资料（如有）；

（七）物业保险资料；

（八）其他相关资料。

物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。未能全部移交的资料，建设单位应当列出详细清单并书面承诺补交的具体时限。清点核查情况应予记录，由双方共同签章确认。

第十四条  承接查验小组应当在约定的时间对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能进行现场查验。

现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法。

现场查验按照国家、省及当地相关规范和标准执行。

现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容。查验记录应当由承接查验小组成员签字确认。

现场查验开始前，物业服务企业应当介绍资料移交的有关情况。

第十五条  现场查验完成后，建设单位应当与物业服务企业签订物业承接查验协议，对资料移交和现场查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、物业交接时间及相关要求、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

资料移交记录和现场查验记录应当作为物业承接查验协议的附件。

第十六条  建设单位应当按照承接查验协议约定和相关承诺实施整改。完成资料补交以及物业共用部位、共用设施的数量和质量不符合相关规定等问题整改后，应当及时组织承接查验小组复验。复验记录应当由承接查验小组成员签字确认。

第十七条  物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

委托专业机构协助查验的，协助查验费用由委托方承担。

第十八条  建设单位应当在承接查验小组的见证下，按照承接查验协议的约定办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及物业管理区域内的共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括交接时间、交接方式、移交资料及共用部位、共用设施设备明细等内容。交接双方应当在交接记录上共同签章确认。

分期开发建设的项目，符合交付使用条件的物业，应当分期办理承接查验手续，并在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。

第十九条  物业服务企业应当在办理物业交接手续后30日内，通过湖南省物业服务监管平台（以下简称“省物业监管平台”）提交下列文件，向物业所在地物业管理行政主管部门备案：

（一）前期物业服务合同；

（二）临时管理规约；

（三）承接查验方案；

（四）承接查验协议；

（五）建设单位移交资料清单；

（六）查验记录复验记录；

（七）物业交接记录；

（八）有关专业机构的查验报告（如有）；

（九）其他有关承接查验的文件。

第二十条  物业服务企业应当自物业承接查验协议签订之日起3日内，将承接查验情况和承接查验协议予以公示，公示时间不得少于15日。

物业服务企业应当将承接查验相关资料归入承接查验档案。承接查验档案属于全体业主所有，在物业服务合同终止时，物业服务企业应当将其一并移交给业主委员会或者业主大会新选聘的物业服务人。

第二十一条  物业服务企业应当在办理物业承接查验备案手续前，在“省物业监管平台”录入物业专有部分、共用部位及共用设施设备的名称、数量等信息。

物业服务过程中，有关物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的信息应当及时录入“省物业监管平台”。

实施“交房即交证”的，建设单位应当在向业主交付住宅前，将依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权等信息录入“省物业监管平台”。

第二十二条  建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任，并对造成损失依法承担赔偿责任。

建设单位可以委托物业服务企业提供物业共用部位、共用设施设备保修服务，服务内容和费用由双方约定。委托服务的合同协议应当在物业管理区域内公示。

物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复。给业主造成经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

第二十三条  保修期内的保修工程竣工后，建设单位应当组织物业服务企业、业主委员会或者业主代表进行验收。涉及结构安全的，建设单位应当报物业所在地建设行政主管部门备案。

保修期届满时，物业服务企业应当组织建设单位、业主委员会或者业主代表以及相关业主对物业进行查验；查验应当邀请物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会参加。不符合质量要求的，建设单位应当进行整改。

第四章  监督管理

第二十四条  建设单位在物业承接查验活动中不得出现下列情形：

（一）以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接移交资料不齐全，或者现场查验、复验不合格的物业；

（二）凭借关联关系滥用股东权利，免除自身责任，加重物业服务企业的责任，损害物业买受人的权益；

（三）拒绝按照物业承接查验协议的约定，解决物业共用部位、共用设施设备存在的缺陷和问题；

（四）拒绝参加物业保修期届满时物业服务企业组织的查验，或者拒绝对该查验中不符合要求的内容进行整改；

（五）其他法律法规规定不得出现的行为。

建设单位出现前款情形之一，导致业主人身、财产安全受到损害的，业主有权要求其承担相应的法律责任。

第二十五条  物业服务企业在物业承接查验活动中应当履行下列职责：

（一）严格按照国家、省以及物业所在地有关规范和标准接收资料、进行现场查验和复验，并及时承接符合要求的物业；

（二）承担未妥善保管造成移交资料毁损的责任，以及擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的相应赔偿责任；

（三）根据建设单位的委托提供保修服务；

（四）其他法律法规规定的职责。

物业服务企业应当自物业交接之日起，全面履行前期物业服务合同约定、法律法规及行业规范标准规定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

第二十六条  协助物业承接查验的有关专业机构应当对其提交的查验报告质量负责。

第二十七条  物业所在地物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会派出参与物业现场查验的代表不得利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处。发现违法行为的，依法追究相关责任。

第二十八条  业主对物业承接查验活动享有知情权和监督权，有权向物业所在地物业管理行政主管部门申请查阅物业承接查验相关资料。

第二十九条  物业管理行政主管部门应当及时处理业主对物业承接查验行为的投诉。发现未按本办法履行承接查验责任和义务、未将承接查验资料提交“省物业监管平台”备案、未在“省物业监管平台”录入物业共用部位、共用设施设备及其维修、更新、改造信息的，应当责令限期改正。

第三十条  建设单位、物业服务企业及其委托的有关专业机构之间恶意串通、弄虚作假，在承接查验活动中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

第五章  附  则

第三十一条  本办法自2022年6月1日起施行，有效期至2027年5月31日止。